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许荣茂 地产金矿是怎样炼成的

[ 来源:网络| 整理:股票知识网www.21539.com]


“你见到许荣茂先生,一定要替我问问他的财富发展历程。”在房地产界摸爬滚打了数十年的万通集团主席冯仑曾对一位相熟的记者说。

许荣茂,这个身体略微发福的小个子头发梳得一丝不苟,皮鞋光可照人,说话细声慢气,不紧不慢。与同济大学校方的一次座谈中,最让他感兴趣的是“合作办学能不能赚钱?”赚钱,是许荣茂一生最大的主题。他的目标更多地不是指向虚名,而是实利。

这个不像潘石屹那样善于作秀,不像冯仑那样侃侃而谈,不像任志强那样长于思辨的南方小个子,不声不响地套取了比别人更多的利润,去年被《福布斯》列为中国大陆富豪榜中的第九名。他在中国房地产业的成绩可谓彪炳,他掌控的世茂集团也许是中国盈利最多的房地产企业,不过这位“地产大鳄”本质上是一个金融家。

许荣茂的金矿是怎样炼成的

许荣茂,被多家媒体拼凑出多种自相矛盾的富豪形象,让人无法认识他本来的面目。其实,这位“地产大鳄”本质上是一个金融家。

炒股两年赚到第一桶金

许荣茂在1970年代末从福建老家来到香港,和其他普通的“打工仔”一样,什么行业都做过。一个偶然的机会,他当上了证券经纪人,敏锐的判断能力和过人的投资天赋令他如鱼得水。许荣茂对数字敏感,心算过人。就像装满了线团的一只桶,只要抽出了一个线头,整个线团就陆续地出来了。从1981年到1983年,两年光景他赚得人生的第一桶金。

许荣茂在1980年代中期将资金投向纺织和成衣,在香港、内地开设工厂。他最重要的人生机遇是在1989年,将他的第一块房地产“实验田”选在了老家福建石狮。

1994年北京楼市低落时期,他逆市大举进入,开始从边缘向舞台中央的聚光灯。2000年北京房地产再上高峰,他力排众议将投资转向正值低谷的上海。其后,走上了快车道的许荣茂像寻找猎物一样,用他那双小眼睛在全国寻找地块。他的地产版图还延伸到了马来西亚和中俄边境等地。

根据2007年3月27日公布的年报,许荣茂旗下的“地产旗舰”世茂房地产2006年营业额达到81.04亿元,较去年同期狂飙2倍。纯利约为21.97亿元,较2005年的5.26亿元,增幅更是高达317.7%。

用2.3亿现金买豪宅

多年以来,许荣茂唯一乐意公开标榜的就是自己的低调,“开会别人喜欢坐前面,而我老坐后面。”许荣茂不愿将自己与那些前期祸事频仍的内地问题富豪们相提并论,“我根本称不上民营企业家,世茂注册地在香港,从来国家都是按外资企业在管理我们。”

但实际上,许荣茂的行动非常出位,令媒体不得不侧目。2001年12月4日,许荣茂以现金2.3亿港元购得香港豪宅“创世茂纪”,这座著名别墅于1997年楼市高峰期市值高达9亿港元,堪称全球最贵豪宅。再加上许荣茂的财富逐渐在各类富豪榜上显山露水,媒体纷纷趋之若鹜,有的媒体甚至将其与香港首富李嘉诚相提并论,认为其口音、甚至外形都有与“李超人”相似之处

“高档+外销”

对许荣茂有所了解的人都说,他最听政府官员的话,与当地官员的关系也最好。学中医出身的许荣茂为人格外细心。世茂曾经以18亿拿下南京一个地块,当时为显示自己的诚意,许荣茂事前派人做了全套规划模型,装了整整一卡车运到南京。令当地政府感动不已。

回顾许荣茂的投资经历,无论是在北京,还是上海,无不是挑选不为人看好的地段买进,兴建高档住宅,而后此地便会神奇般升值,最终许氏获利颇丰。最经典的案例还是上海的世茂滨江项目。

“我进入上海后,拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地。我们是以每平方米300美元,既2500元每平方米的楼面成本,从浦东新区政府手里买的。当时,他们的开价就是300美元,我一点都没有还价。”

世茂滨江花园,无论从规划、设计、用料乃至销售方式都是经过精心的操作,销售额更是蝉联4年上海冠军并取得单盘销售过百亿元的业绩。拿销售方式来说,许荣茂别出心裁地策划了一次“台湾攻势”,让其子许世坛亲赴台北采用广告轰炸的方式来促销,仅7天时间滨江花园在中国台湾即创下12亿新台币的销售业绩。他甚至还把滨江花园推销到美国,在那里销售了3亿多元。于是,有媒体这样总结许荣茂的投资理念:高档+外销。

低价掠地是许氏“撒手锏”

据许世坛介绍,世茂集团的房地产利润主要来源于地产而不是房产。许世坛还承认:世茂集团一般将土地价格控制在成本的20%以内,远远低于业界50%的水平。他举例说,当年世茂在江苏常熟买了200万平方米地,价格大约是80万一亩,而现在市值翻了一番,仅此一项便赚到了20多亿元。另外,他们4年前购买的上海北外滩项目的土地,当时的价格是每平方米4000元,花费4亿元,而现在市值涨到了30多亿元。这就是说,房子还没盖,他们已经先赚了20多亿(股票知识网 http://www.21539.com)。

其实,世茂在房产上所取得的高利润率及巨额利润,一点也不比地产逊色。世茂在上海的世茂滨江花园,每平方米售价24000~28000元,在南京的世茂滨江新城,住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30%的利润率”来计算,前者每平方米给世茂带来的利润是7000~9000多元,后者也达到了3000多元,相当于去年南京平均房价的68%。

实际上,世茂买下这块土地花费了18亿(据说还是分期向南京市政府付款),150万平方米的高层建筑按每平方米2000元的建安成本算也就是30亿,基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少?在南京市房管局的“南京网上房地产”网站上,住宅的均价为10500元左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报,结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法,世茂的利润107.5亿元;如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法,世茂的利润总和也达到82.5亿元。即使是按照100亿元投资额,世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同,世茂的投资回报率最低的达到57.5%,中间的及政府的算法也有110%,高的则达到215%。

据媒体引用许世坛的话,目前许氏家族现在全国“已经储备了1000万平方米的土地”用来开发房地产。这比北京市2005年一年的全部住宅供地(为880公顷)还要多出120万平方米。业内人士推算,如果这1000万平方米土地按容积率1.5来算,可以造1500万平方米的房子;而按照世茂擅长的以建高层和小高层来获得利益最大化的话,以2.2为其平均容积率,就可以建2200万以上平方米的房子

2200万平方米的待建房,如果在今后一段时间陆续完成,可以给世茂带来多少巨额财富呢?综合考虑今后房价的走向和世茂在不同城市布局的因素,我们以它的每平米6000元的中间销售价、30%的利润率来计算,每平米的利润为1800元,2200万平方米就是396亿元。而按照世茂在南京这样二线城市的可能利润率来类推(投资及成本在房价中的比例分别为32%、48%和63%,也就是利润率在68%、52%和37%),世茂最低每平方米可以赚取利润2220元,最高达到4080元。这就意味着,世茂如果在今后一段时间开发完这1000万平方米的房地产用地,应该至少可以赚取利润586.08亿元(每平方米利润2220元× 2200万平方米待建房,今后一段时间预期房价整体加权涨幅为20%),如果按现在的房价增长势头发展下去的话,最多也不应该少于1077.12亿元(4080元×2200万平方米=897.6亿元,今后一段时间预期房价整体加权涨幅为20%)。

用已经掌控的土地资源,在今后一段时间,最高可能赚取上千亿利润,这是世茂集团最为高效迅速的敛财途径。


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